Пошаљите ову адресу пријатељу

E-mail Вашег пријатеља:

Ваше име:

Ваш e-mail:

Тема поруке:

Пошаљите Одустаните

Скупштина стамбене заједнице

Функционисање и надлежност Скупштине стамбене заједнице уређени су Законом о становању и одржавању стамбених зграда.

Одржавање и управљање у стамбеним зградама у циљу спречавања или отклањања опасности по живот и здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности, односно у циљу обезбеђивања сигурности зграде и њене околине – представља један од елемената одрживог развоја становања од јавног интереса. 

Ступањем на снагу Закона о становању и одржавању зграда ("Сл.гласник РС" бр. 104/16 – Закон) 31.12.2016. године стамбена зграда  постаје стамбена заједница, као правно лице и правни је следбеник стамбене зграде у пословима насталим према ранијим прописима о одржавању стамбених зграда.
 
У складу са важећим Законом, стамбену заједницу чине сви власници посебних делова стамбене, односно стамбено-пословне зграде. Стамбена заједница има статус правног лица, који стиче тренутком када најмање два лица постану власници два посебна дела зграде- стан, пословни простор, гаража, гаражни бокс и гаражно место. У зградама са више целина са посебним улазима могу се формирати стамбене заједнице улаза. У правном промету стамбена заједница иступа под пословним именом које обавезно садржи означење: "стамбена заједница" и адресу зграде за коју је стамбена заједница формирана. Стамбена заједница има матични број, ПИБ и текући рачун. 

Стамбену заједницу представља и заступа управник стамбене заједнице кога бира скупштина стамбене заједнице или професионални управник, ако је стамбена заједница поверила послове управљања зградом, или је постављен у случају принудне управе.  Стамбена заједница се уписује у регистар стамбених заједница у року од 12 месеци од дана ступања на снагу закона, код надлежне градске/општинске управе за њено подручје. Републички геодетски завод води јединствену, централну, јавну, електронску базу података у којој су обједињени подаци о свим стамбеним заједницама из свих регистара на подручју Републике Србије. 

Законом је прописана обавеза стамбене заједице да у року од 60 дана од дана стицања својства правног лица мора одржати прву седницу скупштине на којој се збира управник, а сазива је председник скупштине/савета зграде, а ако такво лице не постоји – било који власник посебног дела зграде. 

Због промене назива, на првој седници потребно је донети одлуку о изради новог печата стамбене заједнице који ће садржати њен нови назив и адресу. Одлука о избору управника, Одлука о промени пословног имена и изради новог печата оверавају се новим печатом.
 
Органи стамбене заједнице-скупштина и управник 

1. Скупштина стамбене заједнице 
Чланове скупштине стамбене заједнице чине сви власници посебних делова зграде. 
Уместо власника посебног дела зграде, на седници може да учествује у раду и да гласа и његов пословно способан члан породичног домаћинства, или лице које је закупац посебног дела зграде, осим ако је власник посебног дела обавестио скупштину да не жели да уместо њега гласа неко други. 
Изузетно од ове одредбе, искључиво власник посебног дела зграде учествује у раду скупштине и гласа при доношењу одлука о: 

1. избору и разрешењу управника,
2. поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника,
3. узимању кредита,
4. располагању заједничким деловима зграде (претварање, припајање, доградња, надзиђивање зграде) и
5. висини накнаде уа инвестицоно одржавање заједничких делова зграде и земљишта које служи за редовну употребу зграде. 

Право гласа у скупштини стамбене заједнице 

Право гласа у скупштини има власник посебног дела зграде, а ако је исто лице власник више посебних делова у згради, то лице има онолико гласова у скупштини колико има посебних делова зграде у својини. 
Изузетно, власник гараже, гаражног места или бокса (гаражни део) нема посебан глас по основу својине на њима осим у случају да је то једини посебан део у згради који поседује, а и у том случају – има право гласа само у односу на одлуке које се тичу дела зграде у коме се налази посебан гаражни део. 

Недоступан власник 

Сматра се да је власник посебног дела недоступан уколико се три пута узастопно не одазове на седницу скупштине стамбене заједнице на коју је уредно позван, а да при томе није обавестио управника, односно стамбену заједницу о разлозима неодазивања. 
Уколико је власник посебног дела зграде недоступан, његов глас се не урачунава у кворум, односно у укупан број гласова у поступку одлучивања. 
Сматра се да је власник уредно позван истицањем обавештења о одржавању седнице скупштине са предложеним дневним редом на огласној табли, односно видљивом месту у простору који је заједички део зграде и који је у свакодневној употреби (улаз, ходник и сл.). 

Рад и одлучивање скупштине стамбене заједнице 

Скупштина доноси одлуке (о редовним пословима) обичном већином гласова присутних чланова, осим у случајевима (ванредних послова) за које је Законом прописана квалификована већина од 2/3 укупног броја гласова власника посебних делова зграде, и то у случају доношења одлука о:

1. располагању заједничким деловима зграде (претварање, припајање, доградња, надзиђивање),
2. поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника и
3. кредитном задужењу стамбене заједнице. 

Иста већина (2/3) прописана је за доношење одлуке да се утврђивање висине учешћа власника у трошковима текућег одржавања примени критеријум прописан за утврђивање учешћа у трошковима за инвестиционо одржавање, као и да за инвестиционо одржавање примени Законом прописан критеријум за текуће одржавање заједичких делова зграде. 
Власник посебног дела може гласати и писаним (или електронским) путем у ком случају се за потребе израчунавања кворума сматра да тај члан стамбене заједнице присуствује скупштини. Такође, власник може да гласа преко заступника, односно пуномоћника. Пуномоћје се издаје у писаном облику и чува уз записник о раду скупштине. 

Кворум 

Кворум за одлучивање и рад седнице скупштине чини обична већина од укупног броја гласова чланова који имају право гласа по конкретном питању, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова. 

Поновљена седница 

Ако се седница скупштине није могла одржати због недостатка кворума, поново се сазива најраније три, а најкасније 30 дана од дана кана је требало да буде одржана, са истим предложеним дневним редом. 
Кворум за одржавање и рад поновљене седнице чини 1/3 од укупног броја гласова чланова, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова. 

Управник 

Управника бира скупштина стамбене заједнице из реда својих чланова (власника посебних делова зграде) на време од 4 године, ако одлуком о избору није одређено краће време. 
По истеку мандата управник може бити поново изабран. По истеку мандата (ако се не изабере нови) управник је дужан да вршу функцију управника још 30 дана од дана истека мандата. 
Мандат упавника престаје оставком и разрешењем, а разрешава се у поступку предвиђеном за његов избор. 
Надлежност управника уређена је чл. 50. Закона, а значајну новину представља његова обавеза да врши попис посебних, заједнички и самосталних делова и њихово означавање, као и да успоставља и води евиденцију о власницима посебних делова, власницаима самосталних делова и лицима која су заједнички и/или посебни делови зграде издала у закуп или коришћење по другом основу (име, презиме, ЈМБГ – за физичка лица, а пословно име адреса седишта и матични број за правна лица).
Управник се уписује у Регистар стамбених заједница (име, презиме, ЈМБГ).
 
Професионално управљање
 

Професионалним управљањем могу да се баве привредна друштва или предузетници која имају у радном односу на неодређено време са пуним радним временом, најмање једног запосленог са лиценцом професионалног управника тако што ангажују професионалне управнике (са лиценцом) из регистра професионалних управника који води Привредна комора. 
Професионални управник мора да закључи уговор о осигурању од професионалне одговорности.  

Послови управљања могу бити поверени професионалном управнику: 

1. одлуком стамбене заједнице о ангажовању професионалног управника, на основу које се закључује писани уговор између стамбене заједнице и организатора професионалног управљања, уз накнаду утврђену овим уговором која се исплаћује организатору професионалног управљања, и
2. одлуком надлежног органа града/општине у случају принудне управе, т.ј. ако:
се не поднесе пријава за упис стамбене заједнице у регистар стамбених заједница у складу са Законом и
ако се по истеку или престанку мандата не изабере управник стамбене заједнице у року од 30 дана од дана истека мандата претходног управника, у којим случајевима надлежна градска/општинска управа решењем именује професионалног управника са листе из регистра професионлних управника – све док стамбена заједница не донесе одлуку о избору управника или док не закључи уговор о професионалном управљања. 

Одржавање зграде
 

Законом су дефинисане активности на одржавању зграде кроз:
 
1. хитне интервенције,
2. текуће одржавање одржавање и
3. инвестиционо одржавање, ближе дефинисане Законом 

Текуће и инвестицоно одржавање изводи се по програму одржавања зграде који доноси скупштина стамбене заједнице на предлог управника 

Преузимање послова одржавања зграда и унапређења својства зграде ради остваривања јавног интереса.

У случају када стамбена заједница не изврши активности на одржавању зграде, а њиховим неспровођењем би могле да настану штетне последице, по живот и здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности, радове на одржавању зграде преузима град/општина. 

Обавеза учешћа у трошковима одржавања заједничких делова зграде 

Одржавање заједнички делова зграде плаћају сви власници станова, локала, гаража и осталих посебних делова зграде који јој пропадају у складу са законом. У трошковима одржавања заједничких делова зграде и управљања зградом власници станова и осталих посебних делова зграде учествују:

- сразмерно броју у односу на укупан број станова и осталих посебних делова, за трошкове радова текућег одржавања и управљања и
- сразмерно учешћу површине својих станова и осталих посебних делова у односу на збир површина, за трошкове радова инвестиционог одржавања и унапређења
- Стамбена јединица може одлучити да комбинује критеријуме које је предвидео Закон. Стамбена заједница одлучује о прихватању износа трошкова, а у случају постављеног професионалног управника, висину накнаде одређује локална самоуправа.

Трошкови одржавања

Власник посебног дела зграде дужан је да учествује у трошковима одржавања заједничких делова зграде, земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом, у висини утврђеној одлуком скупштине стамбене заједнице о прихватању трошкова, али не нижој од минималне висине ових трошкова прописане градском/општинском одлуком, и то по следећим критеријумима:

1. за трошкове текућег одржавања и управљања - у једнаким износима по сваком посебном делу зграде,
2. за трошкове радова инвестицоног одржавања и унапређења својстава зграде - сразмерно учешћу површине својих посебних делова у односу на збир површина свих посебних делова. Висина издвајања за ову врсту трошкова утврђује се одлуком скупштине стамбене заједнице, а не може бити нижа од минималног износа утврђеног градском/општинском одлуком и преставља резервни фонд зграде. 


Начин плаћања трошкова управљања и одржавања зграде 

Власници посебних делова плаћају трошкове управљања и одржавања стамбене/стамбено пословне зграде:

на текући рачун стамбене заједнице, осим 
уколико уговором закљученим са лицем које управља и/или одржава зграду није одређено да се напата управљања и/или одржавања зграде врши на текући рачун тог лица преко СОН (ако је систем обједињене наплате комуналних и других услуга успостављен).

Више информација о Закону о становању и одржавању зграда налазе се на сајту Министарства грађевинарства, саобраћаја и инфраструктире http://stanovanje.gov.rs/.